2026 DSR 3단계 적용 중
주담대 후 신용대출
얼마까지 가능할까?
DSR 40% 계산법과 순서
주담대 받고 5천만원 부족해서 신용대출 알아보는 분들 필독. 은행원이 말 안 해주는 DSR 계산법, 1금융 vs 2금융 한도, 실행 순서까지 정리했습니다.
🚨 핵심 요약 3줄
1. 주담대 후 신용대출은 잔금·등기 이후에만 신청해야 주담대 한도가 깎이지 않습니다.
2. 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50%까지 봅니다. 주담대로 이미 30% 썼다면 남은 건 10%뿐.
3. 연봉 3,800만원, DSR 30%인 분이 5천만원 신용대출을 1금융권에서 다 받는 건 불가능, 2천만원 내외가 현실적입니다.
1. 주담대 후 신용대출은 잔금·등기 이후에만 신청해야 주담대 한도가 깎이지 않습니다.
2. 1금융권은 DSR 40%, 2금융권은 50%까지 봅니다. 주담대로 이미 30% 썼다면 남은 건 10%뿐.
3. 연봉 3,800만원, DSR 30%인 분이 5천만원 신용대출을 1금융권에서 다 받는 건 불가능, 2천만원 내외가 현실적입니다.
1. 주담대 후 신용대출, 왜 어렵나요?
주담대와 신용대출은 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 같은 잣대로 심사됩니다. 주담대가 1~2억 단위라 DSR을 많이 잡아먹기 때문에, 그 다음 신용대출이 들어갈 자리가 좁아지는 구조입니다.
| 구분 | 주담대 | 신용대출 |
|---|---|---|
| 상환기간 | 30~50년 (DSR 계산은 길게 나눠서 유리) | 5~10년 (짧게 나눠서 DSR에 불리) |
| 금리 | 4%대 | 5~7%대 (1금융), 8~12%대 (2금융) |
| DSR 반영 | 스트레스 금리(현재 +1.2%)까지 더해서 계산 | 실제 금리 + 원금 전체를 연간으로 환산 |
DSR = 연간 총 부채 원리금 ÷ 연간 소득 × 100. 1금융권은 40%가 넘으면 대출 불가
2. DSR 40% 계산법 - 이렇게 계산합니다
DSR = 연간 총 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100
| 연소득 | 세전 연봉 기준 (원천징수영수증). 부부합산 가능 |
|---|---|
| 1금융 한도 | 연소득 × 40% = 연간 갚을 수 있는 최대 금액 |
| 2금융 한도 | 연소득 × 50%까지 |
| 남은 한도 | 40% 한도 - 주담대 연간 원리금 = 신용대출에 쓸 수 있는 연간 한도 |
📊 예시: 연봉 3,800만원, 주담대 후 DSR 30%인 경우
- 1금융 총 한도: 3,800만 × 40% = 연 1,520만원
- 이미 쓰는 금액(DSR 30%): 3,800만 × 30% = 연 1,140만원
- 남은 한도: 1,520만 - 1,140만 = 연 380만원
- 이 380만원으로 신용대출 원리금을 감당해야 합니다.
→ 5년 만기 5% 신용대출 2,000만원이면 연 446만원 → 초과 → 불가
→ 1,700만원이면 연 380만원 → 간신히 가능
- 1금융 총 한도: 3,800만 × 40% = 연 1,520만원
- 이미 쓰는 금액(DSR 30%): 3,800만 × 30% = 연 1,140만원
- 남은 한도: 1,520만 - 1,140만 = 연 380만원
- 이 380만원으로 신용대출 원리금을 감당해야 합니다.
→ 5년 만기 5% 신용대출 2,000만원이면 연 446만원 → 초과 → 불가
→ 1,700만원이면 연 380만원 → 간신히 가능
3. 그래서 얼마까지 가능? 금액별 시뮬레이션
| 신용대출 금액 | 5년 5.5% 월상환 | 연간 DSR 반영액 | 총 DSR (주담대30%+신용) | 1금융 가능? |
|---|---|---|---|---|
| 1,000만원 | 19만원 | 228만원 | 36% | ⭕ 가능 |
| 2,000만원 | 38만원 | 456만원 | 42% | ❌ 초과 (2금융 가능) |
| 3,000만원 | 57만원 | 684만원 | 48% | ❌ 불가 |
| 5,000만원 | 95만원 | 1,140만원 | 60% | ❌ 불가 |
* 10년으로 늘리면 월 상환액은 줄지만, 1금융은 10년 신용대출 취급이 드물고 2금융권이 많습니다.
4. 순서가 전부입니다 - 절대 이렇게 하세요
올바른 순서: 주담대 실행 → 잔금·등기 완료 → 1~2개월 후 신용대출 신청
⚠️ 신용대출 먼저 받으면 생기는 일
- 주담대 심사 시 신용대출 원리금이 DSR에 포함 → 주담대 한도 3,000~5,000만원 깎임
- 심한 경우 주담대 부결 → 계약금 날릴 위험
- 은행이 주택구입자금 부족분을 신용대출로 메우는 걸 편법으로 볼 수 있음
- 주담대 심사 시 신용대출 원리금이 DSR에 포함 → 주담대 한도 3,000~5,000만원 깎임
- 심한 경우 주담대 부결 → 계약금 날릴 위험
- 은행이 주택구입자금 부족분을 신용대출로 메우는 걸 편법으로 볼 수 있음
정답: 잔금일 당일은 주담대만 실행, 신용대출은 등기 후 다음 달에 신청. 최소 1~2개월 간격 권장.
5. 1금융 vs 2금융, 뭐가 다른가요?
| 구분 | 1금융 (은행) | 2금융 (저축은행·캐피탈) |
|---|---|---|
| DSR 한도 | 40% | 50% |
| 금리 | 5~7% | 8~14% |
| 장점 | 금리 저렴, 신용점수 방어 | 한도 더 나옴, 심사 유연 |
| 단점 | 한도 적음 | 금리 높음, 신용점수 하락 폭 큼 |
팁: 1금융에서 2,000만원 받고 부족한 3,000만원은 2금융에서 10년으로 나누면 총 DSR 50% 안에 들어가는 구조가 나옵니다. (연봉 3,800만원, 주담대 DSR 30% 기준 시 2금융 5,000만원 10년 가능)
6. 한도 늘리는 4가지 방법
- 부부 합산 소득: 와이프 3,800만원 + 남편 3,000만원 = 6,800만원이면 DSR 40% 한도가 연 2,720만원으로 늘어남. 5,000만원 신용대출 5년도 가능
- 만기 늘리기: 신용대출 5년 → 10년으로. 월 상환액 절반으로 줄어 DSR에 유리 (2금융권만 가능)
- 주담대 만기 50년으로: 30년 → 50년으로 늘리면 주담대 연간 원리금이 줄어 DSR 30% → 24%로 낮아짐. 남은 16%로 신용대출 가능
- 마이너스통장 대신 분할상환: 마통은 한도 전체가 DSR에 잡히지만, 분할은 실제 상환액만 잡혀 유리
7. 자주 하는 실수 3가지
- 네이버 계산기만 믿기: 네이버 주담대는 스트레스 DSR, 방공제, LTV 예외 없이 계산. 실제 은행은 더 적게 나옴
- 신용대출 실행 후 이직·퇴사: DSR 심사 후 퇴사하면 부결될 수 있음. 대출 실행까지 재직 유지 필수
- 카드론·현금서비스 사용: 주담대 실행 전 3개월 내 카드론 있으면 신용점수 급락 → 주담대 금리 인상
8. FAQ
Q. 주담대 받고 바로 다음날 신용대출 받아도 되나요?
가능은 하지만 은행에서 용도 소명 요구할 수 있습니다. 주택구입자금 부족분이면 "생활안정자금, 인테리어 자금"으로 목적을 쓰는 게 안전합니다. 1~2개월 간격 권장.
Q. 신용대출 받으면 주담대 금리 올라가나요?
주담대 실행 후에는 금리 안 올라갑니다. 단, 실행 전에 신용대출 받으면 신용점수 하락으로 주담대 가산금리가 0.1~0.3%p 오를 수 있습니다.
Q. DSR 40% 넘으면 무조건 안 되나요?
1금융은 원칙 불가. 다만 2금융은 50%, 일부 보험사는 60%까지도 봅니다. 금리가 높다는 단점이 있습니다.
Q. 와이프 명의인데 남편 소득 합산 되나요?
네, 부부 공동명의 또는 남편이 연대보증인으로 들어가면 합산됩니다. 서류는 가족관계증명서, 배우자 소득증빙 필요.
최종 체크리스트 - 신용대출 신청 전
☐ 주담대 잔금·등기 완료했는가?
☐ 내 연봉 기준 DSR 40% 총 한도 계산했는가?
☐ 신용대출 월 상환액이 남은 DSR 한도 안에 들어오는가?
☐ 1금융 2~3곳, 2금융 1~2곳 비교했는가?
☐ 신용대출 실행 후에도 신용점수 900점 유지되는가?
☐ 주담대 잔금·등기 완료했는가?
☐ 내 연봉 기준 DSR 40% 총 한도 계산했는가?
☐ 신용대출 월 상환액이 남은 DSR 한도 안에 들어오는가?
☐ 1금융 2~3곳, 2금융 1~2곳 비교했는가?
☐ 신용대출 실행 후에도 신용점수 900점 유지되는가?
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